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房地产抵押权与建设工程价款优先受偿权的关系

来源:网络   作者:未知  时间:2017-10-08

  在私权保护日益显得重要的今天,对抵押权的保护也不容忽略,下面对于建设工程价款优先受偿权的抵押权益进行说明。

  《合同法》第286条规定: 发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的, 除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权的批复》第1条也规定:人民法院在审理房地产纠纷案件和执行案件中,应当依照《合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。可见,中国法律对建设工程款的优先受偿权已有了相关的规定, 立法创意是好的,但条文较为粗糙,仍有一些法律问题需要解决。

  关于房地产抵押权与建设工程优先受偿权的关系还有以下细节需要明确:首先, 不论该房地产抵押权是否进行了登记,在两者发生冲突的情况下,建设工程款优先受偿权都应当优先于抵押权。这符合中国对职工尤其是农民工的工资优先保护的一贯立法精神。承包人应得的建设工程款当中有相当一部分是付给建筑工人的工资, 保护好这些劳动者的利益对于维护社会稳定十分重要。第二,无论是抵押权成立在先还是建设工程价款优先受偿权在先,建设工程价款优先受偿权都应优先于抵押权而实现。坚持这一点对于更好地贯彻《合同法》相关规定的立法宗旨和立法精神非常重要。第三, 抵押权属于担保物权,具有物权的性质,在私权保护日益显得重要的今天,对抵押权的保护也不容忽略,因此, 在保护建设工程价款优先受偿权的同时,也应兼顾法定抵押权人的利益。因此,法律应规定建设工程价款优先受偿权实现的最高数额必须预先予以登记,若实际结算的工程款高于登记数额, 以登记数额为准,若实际结算的工程款低于登记数额,以实际结算数额为准。这样,后成立的抵押权人可以通过工程款的预登记了解到建设工程优先受偿权是否存在及其存在的最高数额,据此抵押权人可以评估交易风险的大小,这对保护交易安全还是很有意义的。同时,对于先成立的抵押权人也有一定的好处,那就是可以防止抵押人与承包人恶意串通,夸大建设工程的价款,妨害抵押权的实现。总之,平衡房地产抵押权人和建设工程价款优先受偿权人的利益对于促进经济建设、稳定交易市场非常重要。


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